"广深莞"楼市调控再升级
购房门槛再提高
今年一开年，大湾区就大事连连，"广深莞"三地楼市调控均再次升级，力度之强悍，出乎了许多人意料。
比如去年的最强风口深圳：
1月23日发布《关于进一步加强深圳市商品住房购房资格审查和管理的通知》；
2月8日住建局发布二手房成交参考价格。
2月9日，包括链家在内的所有中介app房源价格全部消失；
2月18日，发文规定夫妻离婚将房产分割登记给无房票一方名下的另一方，3年内不得再买房。
2月27日，平安银行深圳分行官宣，将按深圳住建局发布的二手房成交参考价办理二手房贷款！而此前，深圳建设银行、深圳农业银行、深圳工商银行及深圳中国银行均已官宣二手房按“指导价”放贷。这意味着以这几家银行为贷款机构的买家，要么只能准备更多的首付，要么只能暂时放弃购房。
广州的调控加码就更早了，而且力度同样很强。
1月27日财联社消息，广州四大行房贷全线涨价。工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55BP，二套房贷LPR+75BP，而此前则是首套房为LPR+40BP，二套房则是LPR+60BP。
利率全面上调，无论首套还是二套，进一步体现了信贷政策收紧，而信贷收紧就会提高购房门槛，从而限制交易。
网传南沙、黄埔人才贷款新政截图
此外，不少黄埔楼盘贷款难了，外地客购房必须要有黄埔半年真实社保，放款速度需要约三个月以上。而南沙有多个楼盘表示不接待外地客，更鼓励大家全款购房。
接下来是东莞：27号凌晨，东莞市住建局突发《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》，让大家措手不及。本次发布的楼市调控政策涉及限购年限、金融管理、新房价格指导与监管、市场监测及信息公开等6个方面内容。
给大家画下重点：
【二套房社保延长】买房之日前四年内，非东莞户籍购买二套房社保从2年变为3年。
【假离婚没戏了】夫妻离异两年内，住房套数按离异前计算。
【落户还要求社保】新入户居民首套购房，A须在本市落户满半年,b且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。
【大部分豪宅要4成首付】首套购房为非普通住宅，首付从3成变成4成 。
【二套房首付增加】未结清首套贷款，购二套房首付从4成变为5成，有房有贷的。
【企业购房“擦边球”不给打】企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房。
一句话概括，社保延长，首付提高，买二套难度+++，同时进一步杜绝了假离婚买房的情况。也就是说，大家深圳买不了的，也别想来东莞！
深圳房票没了，广州房票没了，就连东莞的房票也没了！但广大刚需们购买房子的需求不会消失，怎么办呢？
不限购，
深圳十四五重点提及惠州
从上述种种不难看出，今后在“广深莞”上车将越来越难，而旁边的惠州，目前还处于可以上车的大好时机，不限购，而且目前第二套房的首付也可以做到30%！门槛更亲民，这就自然成为了需求的突破口，想必会有越来越多的刚需外溢到惠州临深。
事实上，因为不限购，惠州的吸引力在几年前就体现出来了，2020年表现也非常出色，在粤港澳大湾区里的成交第一。
据乐有家成交数据显示，2020年惠州新房供不应求，成交量为15.09万套，同比上涨14.4%。二手住宅表现同样出色，单月成交最高2948套，求购人数大涨。
▲深圳十四五规划报道，来源：深圳特区报
当然小编认为更重要的原因是：惠州近年的发展也很不错，城市地位越来越高！
在深圳十四五规划中，6次提及“都市圈”，以深莞惠大都市区为主中心，以深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区为副中心，形成中心引领、轴带支撑、圈层联动的发展格局。
这也意味着惠州在深圳都市圈的城市地位越来越高了，从原来的辅助城市成为了与深圳处于同一层面的中心城市，这也将改变加速惠州在大湾区的发展进程！
▲深圳都市圈示意图，来源：刘晓博说财经
而且，从深圳都市圈地图上看，惠州处于中心位置，是深圳进一步辐射河源、汕尾和粤东的跳板，未来粤港澳大湾区的发展必然离不开这一步，这意味着未来5年内，惠州的发展都将保持着稳定的提升。
另外，未来惠州和深圳的交通将更为便利。深圳十四五中明确表示将规划建设1000公里地铁、1000公里轻轨和城际铁路及1000公里高快速路，构建半小时交通圈。
目前，已经通车的厦深高铁中，惠州南站↔深圳北站28分钟直达，比龙岗、宝安到福田的时间还要短，加上票价18-21元，且每天往返超120班次，几乎可以当做地铁一样来使用。
值得一提的是：日前，铁路12306官微发布公告，今年4月10日起，厦深高铁将全线提质提速，开行高品质城际列车，按时速250公里运行，厦深两地最快旅行时间压缩至2.5小时。并对厦深高铁票价进行优化调整，区分季节、时段、席别、区段等，实行灵活定价机制，届时将如同地铁一般方便。
已经通车的莞惠城轨既是珠三角城际轨道交通线网布局的重要线路，也是东莞、惠州等城市及沿线城镇的快速城际轨道交通，可与穗莞深城轨、佛莞城轨在东莞西站（望洪站）实现接轨。
而在建的赣深铁路线路预计2021年通车；广汕铁路预计2023年建成通车；深汕高铁预计于2025年建成。
深圳地铁14号线线路图，来源：深圳市轨道交通
另外，预留条件延至惠州惠阳的深圳地铁14号线是一条贯穿坪山、龙岗、罗湖、福田的东部快线，计划2022年通车。
待这些线路都通车后，深圳东部以及惠州临深部分或将迎来补涨，而今年正是补涨前的窗口期。另外，惠州目前第二套房的首付还可以做到30%，同样也是换房改善的窗口期。
然后又回到那个老生常谈的问题：惠州买房到底是不是坑？
惠阳区位示意图，来源：网络
每次一讲临深惠州、中山等地，观点就很容易两极化。只想涨价的同学会说，凡是推荐到惠州去买房的，都是坑爹。但小编想说的是，跑到临深去买房的人群，有炒房的，有资产配置的，也有很多是有实际需求的，不能一概而论。谁不知道深圳好呢，买得起深圳，谁愿意坐高铁？
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